Schönheitsreparaturklauseln: Urteilsbegründung des BGH

eschrieben von am 26. Mai 2015 |Rechtsprechungen

Der Bundesgerichtshof hat mittlerweile die ausführliche Urteilsbegründung zum Urteil vom 18. März 2015 (Az. VIII ZR 185/14) veröffentlicht. Die Kernaussagen lassen sich wie folgt zusammenfassen:

  1. Die formularvertragliche Übertragung der Schönheitsreparaturpflicht bei einer im unrenovierten oder renovierungsbedürftigen Zustand übergebenen Wohnung ist unwirksam, sofern der Vermieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt (Rn. 24 der Urteilsbegründung).
  2. Unrenoviert oder renovierungsbedürftig ist eine Wohnung dann, wenn sie Gebrauchsspuren aus dem vorhergehenden Mietverhältnis enthält. Unwesentliche Gebrauchsspuren sind unbeachtlich, wenn der Gesamteindruck der Wohnung einen renovierten Zustand vermittelt. Dies hängt vom Einzelfall ab und muss im Streitfall durch den Tatrichter beurteilt werden. Der Vermieter muss nicht die gesamte Wohnung renovieren, einzelne Ausbesserungsarbeiten können für den renovierten Gesamteindruck ausreichen (Rn. 31 der Urteilsbegründung).
  3. Beruft sich der Mieter beim Auszug auf die Unwirksamkeit der Klausel, weil er die Wohnung im unrenovierten oder renovierungsbedürftigen Zustand angemietet habe, trifft ihn die Beweislast (Rn. 32 der Urteilsbegründung). Die Darlegungs- und Beweislast für die Gewährung eines angemessenen Ausgleichs trifft den Vermieter.
  4. Eine Schönheitsreparaturklausel ist nicht deswegen unwirksam, weil in ihrer konkreten Formulierung keine Trennung zwischen renoviertem und unrenoviertem oder renovierungsbedürftig überlassenem Wohnraum vorgenommen wird. Der konkrete Vertragsgegenstand (Zustand der Wohnung) ist bei der Beurteilung der Klausel zu berücksichtigen (Rn. 28 der Urteilsbegründung). So kann sich der Zustand beispielsweise aus dem Übergabeprotokoll bzw. sonstigen Vereinbarungen ergeben.

Zur weiteren, ausführlichen Lektüre finden Sie hier das BGH-Urteil vom 18. März 2015 im Volltext.